不動産取引の重要事項説明は、現状のところ宅地建物取引士が「対面」で「書面」を交付して説明することが義務付けされており、メールや電話での説明は認められていません。
しかし、2014年頃からＩＴ活用による重要事項説明が検討されるようになり、2015年からついに実験的にインターネット電話を使った非対面による重要事項説明が行われるようになりました。
その結果をもとに賃貸の取引については、今年10月をめどに運用が開始されそうです。ということで今回は、そもそも重要事項説明はどういうもので、どんな決まりがあるのか。また、なぜＩＴ化されることになったのか解説してみたいと思います。
賃貸事務所を借りる、一戸建てを買うなど、不動産の取引では不動産会社の何らかの不手際や不注意でトラブルになってしまうケースが時にあります。
中には、当初の目的が達成できないなど、損害が発生する事も。
そのようなことが起こってしまった場合、損害賠償を請求するのが当然だと思いますが、不動産会社に支払い能力が無い、または、すでに存在していない、なんてことになったらどうすればいいのでしょうか。
今回は、そういう時のために知っておいてもらいたい供託所や保証協会のことについてご紹介したいと思います。
重要事項説明では、供託所や保証協会がどこにあるのかという説明はされますが、内容まではあまり説明されていませんので、ここでその内容についてご説明します。
「本契約に基づく賃借権を第三者に譲渡し、または転貸すること。」
これは、ある賃貸事務所の契約書の一文です。
このように、ほとんどの賃貸借契約では、転貸、つまり又貸しが禁止されています。
当然のことのようにご存知の方もいらっしゃると思いますが、意外と知らない方が
多いのも事実です。
例えば、賃貸事務所ではなく、賃貸の住居を借りて住んでいる方が、転勤などにより
そこに住むことができなくなってしまった場合。
その物件がとても気に入っているのでまた住みたいと考えた時に、
転勤している間だけ知人に貸すことにします。
賃料は自分がそのまま貸主に継続して支払い、知人から同額の家賃を自分に支払ってもらいます。
自分が戻って来た時に改めて家を探す手間が無くなり、知人は敷金や礼金を支払うことなく住めます。
一見すると、とても良い案のように見えますが、これはいわゆる「又貸し」で、
賃貸借契約では、禁止されています。
賃貸の契約時に注意したいポイントを7つにまとめてみました。
後々のトラブルを避けるために、契約前に必ず確認しておきましょう。
1.賃料以外に必要なお金
賃料以外に必要となる金銭は、共益費（管理費）、敷金（保証金）や礼金、
更新料などがあります。契約時に支払うものや更新時などの後でかかる費用が
あるので、事前に確認が必要です。
2.契約期間と更新
契約期間と更新の取決めなど、また、定期借家契約か一般賃貸借契約かどうか。
更新時のトラブルを避けるために、しっかりと確認しておくと良いでしょう。
これとあわせて契約開始日と賃料発生日も確認して下さい。
賃貸事務所の場合は、使用できるようになるには内装工事を
要することが多くあります。
一般的には工事を始められる日が賃料発生日になりますので注意が必要です。
これは住居とは違う点です。
定期借家契約については「Q&A 定期借家契約とは？」をご覧下さい。
3.損害賠償額の予定と違約金
契約に違反してしまったときの損害賠償額の予定と違約金の定めです。
違反しないから大丈夫、とは思わずに必ず金額と内容を把握しておきましょう。
4.契約の解除と解約の予告期間
契約の解除はどういうケースでできるのか、手続きとその効果について
確認しておきましょう。
解約の予告期間とは、契約を終了する場合にどれくらい前に相手方に
通知すればよいかという定めです。即時解約をする場合の内容も
充分に確認しておきましょう。
5.用途制限・禁止事項
飲食店不可などの用途が制限されている事項や、
ペット禁止や楽器禁止などの禁止事項です。
これらを守らないと契約違反となる他、予定していた
使用が出来ないなどの影響が出るので、事前のチェックが必要です。
