大型ビルの竣工ラッシュなどで、グレードＡオフィス（基準階500坪以上・貸室総面積6,500坪以上・延床面積1万坪以上・築年数11年未満）の空室率は4％台に上昇したものの、23区内の全てのジャンルのオフィスは、現在のところ空室率2.6％と2％台を推移している状況となっております。
これは、事務所移転で物件を探すとしても、人気のエリアでは、ほぼ物件がない状態を意味しています。
実際に、渋谷や新宿、恵比寿では、お問合せをいただいてもご紹介できる物件がないという事態も発生しています。今回は実際に現場で起こっている現象を見て、空室率低下の状況を考えてみたいと思います。
2013年12月時点で集計した都内の賃貸事務所市況は、
東京都オフィス街主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の空室率は、
低下傾向にあり5％台。
しかし、賃料の値下がり傾向は止まらず最安値を更新しています。
つまり、空室は減ってきているのに、賃料相場が下がっていると
いうことになります。
数字データをまとめると上記の表のようになります。
以前にこのブログでは、空室率が低下してくると値上がりが予想されるとお伝えしました。
その時のブログはこちら「オフィス空室率の低下による影響」
しかし、昨年末のデータを見ると相変わらず空室は少なくなってきているのに、
賃料平均は下がり続けていますね。
誰もが入居したがるような優良物件はゆるやかに値上がりをしているように感じていましたが、
市場は二極化されていると考えられ、実際にデータで見るとこのような状況です。
いつまでこの状況が続くのか？
年が明け、2014年になってからの集計はまだなので、
正式にはまだなんとも言えませんが、
日々、お客様に賃貸事務所の物件をご紹介し、
生きた情報を扱っている者として実感しているのは、
新年を待っていたかのように値上がりが始まっているという事です。
私だけではなく、当社スタッフも同じような感想です。
昨年末の賃料坪単価から2,000円upしているという実例もあります。
賃貸オフィス移転のよく聞かれる質問の一つです。
オフィス移転計画の物件探しから入居までの流れの中で、
賃料交渉はどのタイミングですれば良いのかという問合せです。
まず、オフィス移転の流れは簡略化すると以下のようになります。
移転理由の明確化、立地条件、予算の決定
↓ ①
不動産業者に問合せ
↓ ②
内覧、賃貸オフィスの候補決定、申込
↓ ③
入居審査→ＯＫの場合、契約→引越し
①から③の中で、どこで交渉すればいいのか？
お客様からすると、②になると思います。
お気持ちはよく分かります。
希望通りの賃料になるのかどうかを確認してから内覧をしたい筈です。
5月末に発表された東京都心のオフィス空室率は8.33％
これは3年4ヶ月ぶりの低水準とのことです。
たしかに、賃貸事務所の空室が少なくなってきていることは
我々も実感しているところであり、さらに今後も低下するのではないかと
予測しています。
では今後も賃貸事務所の空室率が低下していった場合に
借り手側から見るとどのように変化していくのか。
経験に基づき、少し考えてみたいと思います。
まず、これまではリーマンショック以降の不況のあおりで、
企業の倒産、合併が相次ぎ都心部の事務所空室率は上昇。
当然、空室が増えるとオーナーは困ります。
その後はご存じのとおり、賃料は下落し、フリーレントなどの
付加価値をつけることでテナントを誘致してきました。
これを踏まえて今後空室がなくなることを考えてみると、
まず賃料相場の値上がりが始まります。（現在はまだ若干下落しています）
その後、フリーレントや段階賃料などの付加価値をつける必要なく
テナント誘致をすることができますので、こうした特約を謳った事務所の募集も
無くなるでしょう。
実際に少しづつ減ってきているように思います。
またさらに空室が無くなると…
これは私の経験からなのですが、同じ事務所物件に数社の申込みが
重なることが頻発します。
まだ先行が入っていない物件を午前中に内覧を済ませ、
夕方に申し込みをしようとしたら、既に4社の先行が入ってしまった。
なんてことも実際に経験しました。
人気のビルになると、入札で決めるということもありました。
その状況まで行くかどうかは、まだ現段階ではわかりませんが、
可能性はゼロではないと思いますので、これから移転の計画を立てる
企業様は念のため、そのような事も考慮しておくと良いかもしれません。
