不動産の契約では、契約内容や物件について記載され、
署名捺印する書面が2つあります。
一つは重要事項説明書
これは、建物についての重要な事が記載されています。
もう一つは、一般的に契約書と呼ばれる契約内容について
記載されたものです。
重要事項説明書については、借主（買主）に対して、
宅地建物取引主任者が口頭で説明することが法律で義務付けられています。
一方、契約書についてはそのようなことは義務としてありません。
したがって、契約書の内容については事前に確認しておくことが重要で、
注意が必要です。
そこで、今回は主に賃貸借の契約書の内容について、
これだけは注意しておきたい事項を5つにまとめてみましたので、
お話したいと思います。
- 解約予告の方法及び期間
退去する時の解約が書面で通知するのか、
また、退去予定の何ヶ月前に予告しなければいけないのか。
次回の移転の際などに必要な事項なので確認しましょう。
たとえば増員で手狭になって移転が急務となってしまった場合など、
予告期間を把握していれば、計画的な増員計画も立てられます。 - 違約金や損害賠償金
契約違反などの理由で契約を解除された場合に
発生する損害賠償金や違約金などの取り決めです。
実際に貸主が被った損害賠償額。
その他に違約金として予め定められています。
フリーレント期間がある契約の場合は、
期間内解約について違約金が定められています。
やむを得ず違約金が発生するケースになってしまうことも
考えられますので、チェックしておくことが大事でしょう。 - 契約の解除について
貸主からの催告なしに、直ちに契約を解除できる条件です。
主に禁止事項などの違反行為ですが、
どのような時に解除されてしまうのか、
禁止事項、制限事項も併せて確認しておきましょう。 - 原状回復について
退去する際に貸室内を借りた時の状態に戻す工事です。
工事代金は、事務所の場合一般的に借主が負担します。
その際にどのような箇所を工事するのか、また自分が工事業者を
選定できるかなどを確認しておくとよいでしょう。Continue reading »
入居時から一定の期間、賃料が免除されるフリーレント特約。
入居されるお客様からすれば、前事務所との家賃重複を防ぎ、
移転初期費用の削減にもなる為、重宝される賃貸契約の特約の一つです。
一方、貸主からすると本来であれば収入としてあるはずの賃料を免除するわけです。
何もいいことがないように思えますし、すぐに退去されてしまった場合の
損失というリスクも負います。
そこで、フリーレントの契約では、更に特約を設けて、
期間内解約の違約金を契約書の条文に追加しているのが一般的です。
条文については、「フリーレント契約の条項」でも詳しく解説していますので、
こちらも併せてご覧下さい。
条文では難しく書かれていますが、簡単に言うと、
期間内に解約した場合は、免除していた分の賃料を違約金として
支払うということ。
例えば、フリーレント期間6ヶ月、契約期間3年の契約で、
入居から1年後に退去しようとする場合には賃料の6ヶ月分を
違約金として支払う事になります。
借主からすると期間の制約が出来てしまうので、どこか腑に落ちないのではないでしょうか。
しかし、ビルオーナーの立場で考えればこの制約は仕方がないとも思えます。
なにしろ、この制約を付けなかった場合には、
フリーレント期間終了と同時に退去してしまうという悪夢のような出来事も考えられます。
相当なリスクを背負う訳ですね。
フリーレント物件は人気が高く、反響も非常に多いです。
物件探しの中で、決定するために一番重要といえる下見。
日頃のお仕事の合間を縫って現地に赴き、実際に中を見れる機会と時間は、
そう多くはとれず大変貴重です。
せっかく時間を割いて現地に行くのですから、
見落しがないようにしたい。
そこで、物件の下見でこれだけを抑えておけば、
失敗をしないポイントを5つに絞ってご提案します。
- 駅から実際に歩く
不動産広告の駅からの徒歩分数は、距離で計算します。
80ｍを1分としているだけなので、信号や歩道橋など、
実際に歩いてみると想定していたより時間がかかる場合があります。
複数の物件を順次見て行く場合は、それぞれの物件に駅から
向うことができませんので（最初の物件除く）
ひとおり内覧を済ませた後に候補に絞った物件だけ駅から歩いてみると良いでしょう。 - 環境のチェック
隣の建物や近隣の飲食店、街の雰囲気などを確認しましょう。
自社のビジネススタイルに合うかどうかの判断材料になります。
また、これはできればで結構ですが同じビルに入居しているテナントの
雰囲気なども確認できると良いですね。
後に悪影響を受けるようなマナーの良くないテナントがいたら、
その物件は避けるべきですね。 - 部屋の明るさ
部屋内の採光などを見ます。
図面や写真だけではわかり難いので、現地で体感してみて下さい。
照明を消してどれくらいの光が入るか等、試してみるのがいいですね。
それと、季節を考慮することを忘れずに。
冬の今なら明るくていいけど、夏は逆に陽があたりすぎて暑いなんて
ことも考えられます。 - 計測する
多くの物件の寸法計測は壁の中心から測る壁心計算というものです。
つまり、図面では壁の厚みの半分が含まれていることになりますので、
物を置くスペースなどは実際に測ってみないと正確な数字が出せません。
細かい部分や什器などを置く重要な箇所はメジャーなどを利用して測りましょう。
電源（コンセント）の位置などもここで確認しておくと二度手間になりません。
また大きな設備などを搬入する予定があるなら、エレベーターや扉の間口も
測っておきましょう。
※メジャーをご用意いただく必要はありません。以前の記事にも書きましたが、
営業マンが常に携帯しております。 -
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定期借家契約については、前々回でも述べましたが、
一般的な普通契約とは異なるということで、事務所をお探しの
お客様からよく質問を受けます。
前の記事はこちら
「定期借家契約のメリット・デメリット」
ということで、今回は定期借家契約について、
よくある質問をＱ＆Ａでまとめてみました。
Ｑ.定期借家契約と普通賃貸借契約の違いはなんですか。
Ａ.一番の大きな違いは契約の継続に関する事項。
普通契約では、正当な事由が無い限り貸主から更新の拒否は
できないので、契約の継続は更新が前提です。
一方、定期借家契約では、契約期間の満了と同時に
契約が終了し、退去することが前提となっています。
Ｑ.契約期間が終了すると必ず出ていかなくてはいけないのか。
Ａ.定期借家契約では更新という概念はありません。
基本的には契約が終了することになるので、その時点で退去する覚悟を
しておくべきだと思います。
退去せず、継続する場合は貸主の同意を経て再契約ということになります。
Ｑ.期間の途中で解約はできないのか
Ａ.原則として期間内の解約はできません。
但し、例外として契約時に中途解約ができる旨を定めた場合は、
その限りではありません
Ｑ.なぜ定期借家契約にするのか ～その１～
Ａ.最近よくあるケースでは、建物の老朽化による建替えです。
建替え工事予定までの期間を定期借家契約にします。
Ｑ.なぜ定期借家契約にするのか ～その2～
Ａ.普通契約などの契約更新時などに起こりがちな増減額交渉の
トラブルを避けるためです。
条件が合意しなければ、契約をしないという特徴がここにあります。
Ｑ.契約する前にどちらの契約かわかりますか。
Ａ.もちろんです。
当社では、定期借家契約の物件の場合は、物件のご紹介時に
必ずお伝えしております。
Ｑ.再契約する場合、費用はかかるのか
Ａ.再契約料という名目で費用がかかる場合があります。
無い場合もありますが、賃料の1ヶ月分くらいを目安とすると良いでしょう。
Ｑ.初期費用や賃料が安いと聞いたのですが。
Ａ.定期借家契約の物件は近隣相場と比べ安価に設定している
場合が多いようです。
理由としては、入居しやすくすることで空室を解消することや
前述でも述べた増減額交渉のトラブル回避などがあります。
取り壊し予定建物の場合も同じく安価に設定しています。
以上、簡単ではございますが、定期借家契約についてのご質問で
多くいただく項目をまとめてみました。
ここでも分かり難い事がございましたら、ご遠慮なくお問合せ下さい。
