賃貸オフィス移転のよく聞かれる質問の一つです。
オフィス移転計画の物件探しから入居までの流れの中で、
賃料交渉はどのタイミングですれば良いのかという問合せです。
まず、オフィス移転の流れは簡略化すると以下のようになります。
移転理由の明確化、立地条件、予算の決定
↓ ①
不動産業者に問合せ
↓ ②
内覧、賃貸オフィスの候補決定、申込
↓ ③
入居審査→ＯＫの場合、契約→引越し
①から③の中で、どこで交渉すればいいのか？
お客様からすると、②になると思います。
お気持ちはよく分かります。
希望通りの賃料になるのかどうかを確認してから内覧をしたい筈です。
賃貸事務所を退去する際に行う原状回復工事。
貸室を入居前の状態に戻す工事ですが、
事業用として事務所や店舗として利用していた場合、
その工事費用は借主の負担で行うのが一般的です。
通常、その原状回復に掛る費用は保証金等から
差し引かれて精算いたしますが、
気になるのは相場としてどれくらいかかるのか、
またどのような工事を行うのが一般的なのかというところだと思います。
残置物がなく、大掛かりな修繕工事などが無い場合の
壁・床・天井+クリーニングを行う場合は以下のようなものになります。
上記が基本的な原状回復の工事等です。
賃貸事務所の契約には、一般的に知られる普通賃貸借契約と
更新をしない前提で契約を結ぶ定期借家契約がある事を
以前の記事でご紹介させていただきました。
その時の記事はこちら
「定期借家契約のメリット・デメリット」
今回は、その一般的には馴染みのない定期借家契約について
契約書の条文などを交えながら前回の記事の補足としてご説明したいと思います。
まず、
賃貸事務所の定期借家契約を成立するには、普通賃貸借契約（以下普通契約）
と違うルールがあります。
今まさにご自身の会社が入居しているオフィスは、高いのか安いのか？
一言で高いか安いかと言っても、自社に合った使い勝手やクオリティ、
また環境などの満足度で価格では決められない価値というものがあると
思います。
しかし、そうは言っても企業の経営者や総務関係者は自分の事務所の
賃料が周辺と比べてどういう位置にあるのか気になるものです。
そこで今回は、それを判別するために抑えておきたい
ポイントをいくつかご紹介しようと思います。
・サイトで相場を把握する
一番簡易的ではありますが、賃貸事務所を扱うwebサイト
（当社なら賃貸事務所ドットコム）に掲載されている物件は
今まさに募集が出ている活きた情報です。
自社があるエリアの物件と比べてみましょう。
但し、同じエリアというだけではなく、広さも合せて比較してみて下さい。
ビルの規模などで、賃料坪単価の相場が大きく変わることがあります。
・賃料変動は2年が目安
ご存知のとおり不動産物件は景気により相場が変わります。
その中でも賃貸物件は、特に健著に現れますが、大きく
変動するのは2年位が目安です。
一気に変わるわけではなくゆっくりと変動していきます。
近年では、サブプライムローンの問題あたりから少しづつ
下がりはじめ、リーマンショックの直後に一気に下落した
ケースがありますが、このような現象は稀です。
基本的に2年で変わると考えていれば良いでしょう。
2年更新の賃貸事務所が多いのもこういう理由からです。
どれくらいの間、賃貸事務所を探していますか？
「かれこれ一年以上は探しているかな。
なかなか理想に合う物件がなくてね。」
打合せの最中、時にこういうお悩みを打ち明けられることがあります。
お気持ちは充分わかります。
せっかくオフィスを移転するのであれば、
より理想に近い、100％に近い物件にしたいと考えるのは当然の事。
そのご要望にお応えするのが我々の仕事でございます。
しかし、不動産は土地、建物、売買や賃貸を問わず、
この世に2つとして同じ物件がないという最大の特徴があります。
同じ建物内で同じ面積であってもフロアによって眺望や移動時間が変わります。
また同敷地内の分譲住宅なども同じことが言えると思います。
それを踏まえると、全てが異なる物が都内だけで数万件ある中から
100％の理想の物件を探すのは至難の業。
不動産探しが難しいのはこれが一番の要因です。
つまり、残念ながらある程度の妥協が必要ということになります。
では何を妥協すれば良いのか。
まずは、賃貸事務所を探す上での条件を箇条書きで羅列してみましょう。
いくつ書き出してもかまいません、思いつく限りの要望を出してみます。
次に、書き出した要望に優先順位をつけていきます。
これだけは譲れない条件というものは除き、
直感的に順位をつけていくと良いと思います。
