賃貸事務所ドットコムBLOG

今回は前回の記事に付随して、耐震診断のお話を少ししたい
と思います。

前回は、賃貸事務所や住宅などにおける重要事項説明で、
旧耐震基準で建てられた建物について、耐震診断を行ったか
どうか、また行った場合はその診断結果を説明することが、
法令で義務付けられているという事をお伝えしました。

では、その耐震診断とはどういうものなのか。
誰が行い、どういう事をするのかを簡単にご紹介したいと思います。

耐震診断士
まず、誰が診断を行う（出来る）かについては、
耐震診断士という資格の有資格者が行います。
この資格は、建築事務所に所属する建築士（一級、二級、木造）で
特定の講習を受けて認定されるか、指定検査機関、指定住宅性能評価機関で
同じく特定の講習を受けた者が耐震診断士として認定されます。
試験に合格すれば、誰でもなれるという一般的な資格ではありません。
診断後の修繕や建て替えの可能性を考えると、診断の知識だけでは足りず、
建築士等のより幅広い見識が必要ということです。
この診断士の免許を持たない場合は、耐震基準適合証明書等の
正式な書類を発行することができませんので、注意が必要です。

耐震診断
診断方法は、予備調査の後、診断レベル一次診断・二次診断・三次診断となります。
全ての診断を行うわけではなく、建物に見合った診断をします。

• 予備調査
  設計図書どおりに建築されているかどうかを総合的に観て、診断レベルを
  決めます。
• 一次診断
  柱や壁の量、面積から計算される建物の強度を基準に診断。
  壁量の多い建物や低い建築物に適した方法です。
• 二次診断
  柱や壁の量、面積から強度を量るのは一次と同じですが、そこにじん性（粘り強さ）と
  鉛直部材の強度（垂直にかかる力が鉛直力）が加わり、より精密な判定法になります。
• 三次診断
  一次、二次診断の判定法に加え、今度は横から受ける力に対する耐力（保有水平耐力）を
  算出する最も厳密な判定法です。

以上の三段階の診断方法を用いて、耐震基準を満たす建物かを段階毎に判断して、
補強すべきか、建て直しをするかを判断します。

耐震基準適合証明書

不動産の取引をするかどうかを判断する為に、
契約締結前に必ず行われる重要事項説明。
対象とされる物件について重要な内容を記載した書面を発行し、
買主、または借主に対して説明を行います。

その説明事項の中に、耐震診断を行ったかどうかを書面に記載し、
説明することが、法により義務付けられています。

地震大国日本。
2005年の耐震強度偽装問題や東日本大震災により、
建物の強度に関する事項は関心も高く、非常に重要な事項です。

説明対象となるのは、いわゆる旧耐震基準で建築された建物。
建築確認が昭和56年5月31日以前。
または、居住用建物の場合で昭和56年12月31日以前に登記された建物。
賃貸事務所ビルなど、事業用や区分所有建物については、
昭和58年5月31日以前に登記された物件となります。

新耐震基準、旧耐震については、以前の記事
「これでわかる「新耐震基準」のビルの探し方」にも詳しく記述してありますので、
こちらもどうぞご覧下さい。

説明する内容として、まずはじめに上記対象であるかどうか、
次に、該当する場合は耐震診断検査を行っているかの有無。
無の場合は、誰に確認をしたのか、（貸主や管理会社）
有の場合は診断結果を説明いたします。

実際の重要事項説明書には下記のように記載されます。

2013年12月時点で集計した都内の賃貸事務所市況は、
東京都オフィス街主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の空室率は、
低下傾向にあり5％台。
しかし、賃料の値下がり傾向は止まらず最安値を更新しています。

つまり、空室は減ってきているのに、賃料相場が下がっていると
いうことになります。

数字データをまとめると上記の表のようになります。

以前にこのブログでは、空室率が低下してくると値上がりが予想されるとお伝えしました。
その時のブログはこちら「オフィス空室率の低下による影響」

しかし、昨年末のデータを見ると相変わらず空室は少なくなってきているのに、
賃料平均は下がり続けていますね。
誰もが入居したがるような優良物件はゆるやかに値上がりをしているように感じていましたが、
市場は二極化されていると考えられ、実際にデータで見るとこのような状況です。

いつまでこの状況が続くのか？

年が明け、2014年になってからの集計はまだなので、
正式にはまだなんとも言えませんが、
日々、お客様に賃貸事務所の物件をご紹介し、
生きた情報を扱っている者として実感しているのは、
新年を待っていたかのように値上がりが始まっているという事です。

私だけではなく、当社スタッフも同じような感想です。

昨年末の賃料坪単価から2,000円upしているという実例もあります。

事務所移転で物件を探す際に、必ず確認しなければいけない
事項というのは数多くありますが、その中でも重要な項目の一つが電気容量です。
確認せずに入居した結果、容量が足りない、または回路不足で
頻繁にブレーカーが落ちて業務に支障を及ぼすなんてことも少なからずあります。
重大なデータが消えてしまったり、機器自体の故障の原因にもなりかねません。
そんなことにならない為にも、
転居先の賃貸事務所の電気容量の確認は最重要といえます。

ここでは、賃貸事務所移転の際に電気容量を確認する3つのポイントを
ご紹介いたします。

point.1　現状の電気使用量を把握する
まずは現在使っている使用量を知ることが大切です。
移転で機器の増設をするのであれば、それも含めた電気使用量を
把握しておきましょう。
下の表は、事務所等で一般的に使用される機器の消費アンペア数です。

機器の大きさなどで異なりますので、あくまでも目安として下さい。

point.2　転居先の最大Ａ（アンペア）
ブレーカーにアンペア数が表示されていますので、物件の内覧時に確認するのが良いでしょう。
出来ない場合は仲介会社や貸主に事前に確認しましょう。

上の写真は事務所などで多く使われる単相3線式と呼ばれる配線ブレーカーです。
赤、白、黒の3線が下から出ているのが特徴です。
100Ａと表示されていますが、ブレーカーの下から出ている黒+白と赤+白でそれぞれ100Ａづつの
電流が回路へとつながっていますので、この場合最大で200Ａの容量があるということになります。
この単相3線式ではないブレーカーの場合、表示されている数字が最大アンペア数です。

今年も残すところあとわずか。
都内の冷え込みも一段と厳しくなりました。
この季節、空気が乾燥して寒くなってくると
体調管理と共に気をつけなければいけないのが火事ですね。

しかし、自身が用心していても隣家の失火などは防ぎようがなく、
また日本の法律では失火責任法というものがあります。
この法律は、例えば隣家の不注意による失火からのもらい火であっても
賠償請求をすることができないというもの。
つまり、自身の財産のすべてを失っても泣き寝入りということになってしまいます。
そういう時の為に火災保険があり、ご自宅などにかけている方も多いと思います。

では、事務所やマンションなどの賃貸で部屋を借りる場合はどうでしょう。
ほとんどの物件で賃貸借契約時に火災保険の加入が義務付けられていると思います。
なぜ義務付けられているのでしょうか。
建物自体には所有者であるオーナーが加入しているので、
賃借人が入らなくてもよさそうですし、「充分に気をつけるから大丈夫」と考えられる方も
いると思います。
しかし、賃貸の火災保険の場合、建物に対する保険とは異なり、たとえ義務付けられて
いないとしても加入しておくべき内容の保険となっています。

契約手続きの一つとして加入手続きをするので、覚えていない方もいらっしゃる
と思いますので、ここでスタンダードな賃貸事務所の火災保険の内容をご説明いたします。

まず、以下の3つが基本的なセットです。
「家財保険」、「借家人賠償責任補償」、「個人賠償責任補償」

家財を守るのは自分
冒頭の方でも書いているとおり、日本には「失火責任法」という法律があり、
隣家など、他人の過失による火災被害でも賠償請求することができません。
つまり、オフィス家具やパソコンなどの家財は自分で守るというのが「家財保険」です。

オーナーへの賠償義務