又貸しのことを民法では「転貸」といいます。
そして、民法では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸（又貸し）することができない」とされています。つまり、基本的には、大家さんから又貸ししても良いという承諾を得なければ、部屋の借主は又貸しができないということになります。
このようなことを知らずに安易に又貸しをすると、契約解除の対象になってしまいますので、十分に注意しておきたいところです。また、間借り（事務所内の一部を第三者が使用すること）も又貸しとみなされますので、これもまた大家さんの承諾が必要になります。
承諾を得ておけば、賃貸借契約上は何ら問題はありません。
しかし、又貸しや間借りには、その他にも知っておくべきことがあります。
リスクやトラブルを回避するためにポイントを解説してみます。
フリーレントとは、契約時からある一定の期間の賃料が免除される特別な契約のことです。
例えば賃料30万円の賃貸事務所を2年の期間で借りたとき、フリーレントなしであれば30万円×24ヶ月で720万円の賃料負担になります。これが3ヶ月のフリーレント契約の場合、30万円×21ヶ月で630万円ということになり、トータルで考えれば毎月の賃料は約26万円と実質的には同じことになります。
借りる側としては賃料費用を削減できるというメリットがありますので、フリーレントができる物件はとても人気があります。
しかし、このフリーレント物件は2,3年前に比べると減ってきています。
フリーレントを付けた契約をするとしても期間が短くなっているのが現状です。
そこで今回は、2015年の最新情報からフリーレント物件数などをご紹介したいと思います。
その前に、まずはそもそもなぜフリーレント物件が存在するのか見て行きましょう。
店舗や事務所などで、家具や内装をそのままの状態にしておき、次の入居者に引き渡すことを居抜きといいます。
通常、事業用の店舗や事務所を退去するときは、借主は事務所を入居する前の状態に戻す、いわゆる原状回復義務があり、天井や壁床の改修や造作の撤去などをしなければなりません。
そこで、退去をするときに「居抜き」にすることで費用が掛らなくなるなど、さまざまなメリットが生まれることから、近年注目され始めています。
造作費用の高い店舗やクリニックでは以前より居抜き物件は多く見られましたが、昨今では、事務所やオフィスでも見かけるようになってきました。
ということで今回はその「居抜き」物件のメリットを挙げてみたいとおもいます。
もちろんデメリットも解説します。
民法は、市民生活において最も基本的なルールを定めています。
例えば、スーパーなどで買い物をする行為は、民法の「売買契約」にあたります。
このように、私たちの生活に密接に関係している法律である民法が120年ぶりに改正される見通しです。
今回の改正では国民にもっとわかりやすく、そして時代に合ったものに対応することを目的として、多数の項目が改正されます。
その中で、実際に不動産の賃貸借契約に関わるもので前回は保証人についてご紹介いたしました。
今回はその続きとして、敷金と原状回復について書いてみたいとおもいます。
