賃貸事務所ドットコムBLOG

気に入った賃貸事務所を見つけたら、
入居申込書に必要事項を記入し、
会社概要や謄本などを添付して貸主に提出をします。
そして、入居審査を行い貸主の承諾を得れば契約となります。

入居審査で不可ということになると、
その物件には入居できないということになりますが、
この入居審査、いったいどういうことをしているのか。
一般的には広く知られていないことと思います。

今回は、その賃貸契約の入居審査についてご紹介します。
貸主によっては審査方法が異なりますが、
ここでは一般的な方法をご説明してみたいと思います。

• 信用調査
  民間調査会社の評価点数を参考にするものです。
  評価点数とは、企業の業績や資産、事業内容、設立年数など、
  数々の項目を総合して○○点満点中の○○点という形で表します。
  この調査結果は、以前に調査を受けた企業ならデータベースに
  ありますので、その中から該当企業の情報を見ます。
  データがない企業の場合は、調査依頼をしなけれいけませんが、
  簡単なものでも数万円の費用がかかるため、しない事が多いです。
• 調査データが無い場合
  設立して間もない企業や中小企業などは、調査会社のデータベースに
  入っていないこともあります。
  では、その場合は審査に落されてしまうのか、というとそんな事はありません。
  以下は、調査会社の評価点以外に用いられる判断材料です。
  
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賃貸事務所を借りる方は、契約する前に重要事項の説明を受けると思います。
その説明の中に補足として「短期賃貸借制度の廃止について」という
項目があります。

この「短期賃貸借制度の廃止」とはいったいどういうものなのか。
法律用語で固められ、難しく表記されている事が多いので、
ここで、簡単にご説明してみたいと思います。

まず、廃止された短期賃貸借制度とは

前提として、原則的に抵当権設定登記後に締結された賃借権は、抵当権者（債権を有している者）に
対抗出来ませんでした。
抵当権が実行された場合、賃借人は、競売により競落した買受人に対し、
借地や借家を直ちに明け渡さなければなりませんでした。
また、敷金も買受人に引き継がれませんでしたので、返済資力がない旧所有者にしか請求できませんでした。

このように賃借権が保護されない状態では、抵当権が設定されている建物や土地については、
気軽に借りることはできなくなり、抵当権付不動産の有効利用が妨げられてしまいます。
そこで、旧民法では、建物は3年、土地は5年を超えない賃借権について、
抵当権者に対抗できるものとし、短期の賃借権に限りこれを保護する法律になっていました。
（短期とはつまり、上記の期間のことです。）

上記の短期賃貸借制度がなくなった（平成16年4月1日）ことについて、
賃貸借契約前に行う重要事項説明の際に補足しているのです。

制度を逆手にとった権利の濫用
上記のように、元来は賃借人を保護するためにできた制度ではあったのですが、
賃貸借の事実がないのに、敷金を預けていたとして多額の返還を請求したり、
高額の立ち退き料を請求するなど、制度を濫用して抵当権の執行が
できなくなるなどのケースが増えてしまいました。
このような理由から短期賃貸借制度は平成16年3月末日をもって廃止になりました。

制度が廃止されたということは、
単純に考えると、新しい所有者には賃借人は権利を何も対抗できないので、
移転先も決まらない状況で直ちに退去しなければならず、
敷金も前の所有者（資力がない可能性が高い）にしか
請求できないということになってしまいますね。

ちょっと遅くなりましたが、2013年度がスタートしましたね。
街を歩けば春を感じ、いたるところで新入社員と思しき新社会人、
入学式に向かう緊張した面持ちの新一年生をよく見かけます。
すがすがしい気分になるとともに、多くの企業も新年度の開幕ということで、
新たに気を引き締める時期でもあります。

当社でも、4月は新年度のスタートです。
気持ち新たに、今年度もより良いサービスを提供するために精進していく所存で
ございます。

ということで早速、「賃貸事務所ドットコム」も一部改良をしました。

不動産の契約では、契約内容や物件について記載され、
署名捺印する書面が2つあります。

一つは重要事項説明書
これは、建物についての重要な事が記載されています。
もう一つは、一般的に契約書と呼ばれる契約内容について
記載されたものです。

重要事項説明書については、借主（買主）に対して、
宅地建物取引主任者が口頭で説明することが法律で義務付けられています。

一方、契約書についてはそのようなことは義務としてありません。
したがって、契約書の内容については事前に確認しておくことが重要で、
注意が必要です。

そこで、今回は主に賃貸借の契約書の内容について、
これだけは注意しておきたい事項を5つにまとめてみましたので、
お話したいと思います。

1. 解約予告の方法及び期間
   退去する時の解約が書面で通知するのか、
   また、退去予定の何ヶ月前に予告しなければいけないのか。
   次回の移転の際などに必要な事項なので確認しましょう。
   たとえば増員で手狭になって移転が急務となってしまった場合など、
   予告期間を把握していれば、計画的な増員計画も立てられます。
2. 違約金や損害賠償金
   契約違反などの理由で契約を解除された場合に
   発生する損害賠償金や違約金などの取り決めです。
   実際に貸主が被った損害賠償額。
   その他に違約金として予め定められています。
   フリーレント期間がある契約の場合は、
   期間内解約について違約金が定められています。
   やむを得ず違約金が発生するケースになってしまうことも
   考えられますので、チェックしておくことが大事でしょう。
3. 契約の解除について
   貸主からの催告なしに、直ちに契約を解除できる条件です。
   主に禁止事項などの違反行為ですが、
   どのような時に解除されてしまうのか、
   禁止事項、制限事項も併せて確認しておきましょう。
4. 原状回復について
   退去する際に貸室内を借りた時の状態に戻す工事です。
   工事代金は、事務所の場合一般的に借主が負担します。
   その際にどのような箇所を工事するのか、また自分が工事業者を
   選定できるかなどを確認しておくとよいでしょう。
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