賃貸事務所を借りる方は、契約する前に重要事項の説明を受けると思います。
その説明の中に補足として「短期賃貸借制度の廃止について」という
項目があります。
この「短期賃貸借制度の廃止」とはいったいどういうものなのか。
法律用語で固められ、難しく表記されている事が多いので、
ここで、簡単にご説明してみたいと思います。
まず、廃止された短期賃貸借制度とは
前提として、原則的に抵当権設定登記後に締結された賃借権は、抵当権者（債権を有している者）に
対抗出来ませんでした。
抵当権が実行された場合、賃借人は、競売により競落した買受人に対し、
借地や借家を直ちに明け渡さなければなりませんでした。
また、敷金も買受人に引き継がれませんでしたので、返済資力がない旧所有者にしか請求できませんでした。
このように賃借権が保護されない状態では、抵当権が設定されている建物や土地については、
気軽に借りることはできなくなり、抵当権付不動産の有効利用が妨げられてしまいます。
そこで、旧民法では、建物は3年、土地は5年を超えない賃借権について、
抵当権者に対抗できるものとし、短期の賃借権に限りこれを保護する法律になっていました。
（短期とはつまり、上記の期間のことです。）
上記の短期賃貸借制度がなくなった（平成16年4月1日）ことについて、
賃貸借契約前に行う重要事項説明の際に補足しているのです。
制度を逆手にとった権利の濫用
上記のように、元来は賃借人を保護するためにできた制度ではあったのですが、
賃貸借の事実がないのに、敷金を預けていたとして多額の返還を請求したり、
高額の立ち退き料を請求するなど、制度を濫用して抵当権の執行が
できなくなるなどのケースが増えてしまいました。
このような理由から短期賃貸借制度は平成16年3月末日をもって廃止になりました。
制度が廃止されたということは、
単純に考えると、新しい所有者には賃借人は権利を何も対抗できないので、
移転先も決まらない状況で直ちに退去しなければならず、
敷金も前の所有者（資力がない可能性が高い）にしか
請求できないということになってしまいますね。
明渡猶予制度
それでは、賃借人に酷です。
ということで導入されたのが、明渡期間の猶予制度。
どのような制度かというと
競売の手続き開始前に使用していた賃借人は、買受人の買受けの時点から
6ヶ月間は明け渡しを猶予するというもの
これにより、直ちに退去しなければいけないということはなくなります。
尚、抵当権設定前から使用していた賃借人（引渡し①）は明け渡す必要はありません。
但し、敷金・保証金に関しては抵当権設定後に引き渡しを受けた場合（引渡し②）、
買受人に返還請求はできず、旧所有者に請求する方法しかありません。
補足注意点
・明渡し猶予期間の制度は、短期賃貸借制度のような、3年以内、以上の契約期間は関係ありません。
・競売ではなく任意売却で所有者が変わった場合は、賃借人は賃借権を新所有者に対抗できます。
以上、簡単ではありますが短期賃貸借制度の廃止についてご説明させていただきました。
賃貸事務所の契約前に説明はお受けになると思いますが、その際にこの記事を
思い出してもらえれば幸いです。
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