賃貸の保証会社は、連帯保証人がいない場合の保証システムだと認識している方も多いかと思います。
たしかに保証会社が出始めた頃は、事業用賃貸には対応していなかったことや連帯保証人がたてられない人が、保証会社を利用していることがほとんどでした。したがって、連帯保証人の代わりに賃貸保証会社を利用するというイメージが定着しているのだと思います。
しかし、最近では少々事情が変わってきており、保証会社の加入が必須なうえに、連帯保証人もつけなくてはならない物件が多くなってきています。保証システムの利用方法そのものが変化しているといえるでしょう。
では、なぜそのように変化してきたのか。その背景を今回は解説してみようと思います。
家賃滞納の増加
事業用の事務所では滞納トラブルが増加したということはありませんが、一般賃貸住宅などでは、家賃の滞納が近年では増加しているようです。滞納しても連絡してこないなど、家賃を毎月決まった期日までに払わないといけないという意識が昔と比べると少なくなっているといわれています。
オーナーとしては、滞納督促や万が一の訴訟、強制執行など時間や手間がかかることを保証会社へ、アウトソーシング（外注）することで、それらの問題を解決することができます。
このように家賃滞納の増加から、保証会社に必ず加入しなくてはいけない物件も増えてきている状況です。
賃貸事務所でも加入必須が増加
家賃滞納の増加が一因だと前述しましたが、事業用の賃貸事務所などは、滞納トラブルが増えているとはいえません。
ではなぜ事務所物件でも保証会社の加入が義務となっているものが増えたのでしょうか。その背景には、このような事が挙げられます。
連帯保証人が会社代表者
賃貸事務所の契約の場合、契約名義は法人で連帯保証人はその法人の代表者が個人名義でなるのが一般的です。法律上、会社と代表者は別人ということになるので成立するのですが、実質的にみれば会社と社長は一緒だと考えるオーナーも多くいます。
ですから、連帯保証人とは別に保証会社にも加入してもらってリスクを抑えるというオーナーが増えてきたのです。
このことは、以前書いた記事にもありますので、こちらも併せてご覧下さい。
「家賃保証会社の仕組みとメリット・デメリット」
連帯保証人+保証会社
そもそも保証会社は、「連帯保証人がいない」または「身寄りがない」という人のためにできたシステムだったはずです。しかし昨今では、保証会社に加入し、連帯保証人も立てるということが賃貸条件とする物件が増えています。
事務所物件の場合、前項で書いた理由も一つですが、それとは別の背景もあります。その一つが、保証会社の倒産リスクです。
実際に当時最大手と言われていた保証会社2社が相次いで倒産したことがありました。その際、その保証会社のみを利用していたオーナーは、連帯保証人がいないというリスクを背負った状態で賃貸借を続けなくてはならなくなってしまったのです。
あらためて借主に連帯保証人を立ててもらうのは相当に困難ですから、このようなことが起こった時の為に、保証会社加入と連帯保証人もつけるという物件が増えていき、当初とは違う保証システムに変わってきたのです。
保証会社によっていろいろ
保証会社が保証する内容は、ほとんど同じですが、多少違いがあります。
- 連帯保証人を必要としない
- 入居審査がとても厳しい
- 入居審査がとても甘い
- 保証料は賃料30％から100％と会社毎に違うので幅がある
など、保証会社によっては、まったく変わってくることもありますので、契約する際は注意してみてください。
新規設立の会社は、注意が必要！？
新たに会社を設立するために事務所を借りる場合で、保証会社を利用するときは注意が必要です。
新設するときの賃貸借契約は、まだ会社が設立していない（登記されていない）ため、まず代表者になる予定の方が個人で契約し、法人登記が完了した後に、契約名義を会社名に変更するのが一般的です。
保証会社加入が必須条件の物件であった場合、賃貸借契約と同様に契約名義を変えればよいのですが、保証会社によっては、単に名義を変えるだけではなく、新たな加入として契約し、再度保証料を支払わなくてはならない場合があります。
つまり2回保証料を払うということになってしまいますので、保証会社がどの会社なのか分かっていれば、事前に確認しておくことが懸命です。
もし、そのような場合であれば、自宅など別の場所で登記をして、始めから会社名義で借りるという手段もあります。
移転登記をするのは、少々面倒ですが、2重に保証料を支払うよりは良い場合もあります。（また、移転登記には、3万～6万の登録免許税が掛かりますので、どちらがよいかも併せて確認して下さい。）
終わりに
保証会社を利用するメリットは、貸主側が大きいのは言うまでもありませんが、借主にとっては、本来であれば入居できない物件でも保証会社に加入することによって信用力を強化したうえで、入居が可能になるということもあります。メリットがまったくないということではないんですね。
また、今回の記事のように、保証会社の使い方や仕組みは変化しています。規制する監督官庁や法律がなく、誰でも家賃保証会社をやれることなど、まだまだ問題はありますが、今後もあらたな仕組みやサービスができるでしょう。そのときは、貸主と借主双方にもっとメリットを感じられるものになっていてほしいですね。
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