自分で借りている事務所や店舗にスペースの空きがあったとき、誰かに貸して有効に活用したい、または、賃料収入を得たいと思うことがあるでしょう。
他の会社と事務所をシェアすることによって、自身の負担も減りますし、有効的に思われます。
しかし、事務所に限らず、賃貸借契約の多くはこのような間借りを禁止しています。
なぜなら、もう一つの禁止事項の「転貸借」、いわゆる又貸しにあたると判断されてしまうからです。
この禁止事項に違反した場合、強制的に契約を解除されてしまい、転借者だけではなく、契約者本人も退去しなくてはいけなくなります。
では、そもそもなぜ又貸しがだめなのか、また間借りも又貸し扱いされてしまう理由を書いてみようと思います。
明け渡しのときトラブルになりやすい
契約を終了するときは、物件の「明け渡し」をします。
この際、破損しているところがないか、また汚れている箇所がないかを確認するわけですが、第三者に又貸しや間借りをさせていた場合、破損させたのは、又貸ししていた第三者だと主張されても貸主は困りますよね。
また、転貸を自由にしておくと、明け渡しを求める相手が誰かわからないということもありえます。
このようなトラブルがおこりやすいのが、無断又貸しなのです。
賃貸借契約は信頼関係の上に成り立つ
賃貸借契約は、一回で終わる売買契約とは異なり、継続していく契約です。
その為、貸主は毎月きちんと賃料を納めてくれて、物件自体も丁寧に扱い不用意に破損させたり汚したりしない方に貸したいと思っています。
賃貸借契約は、当事者間の信頼関係の上に成り立ています。
このような賃貸借契約において、物件を使用する人が変わるということは、貸す側にとってはとても重要なことになります。
いつのまにか、知らない人（企業）が物件を使用して雑な扱いをしているとなると、とっても困るわけです。
そこで、賃借権の譲渡と転貸には、賃貸人の承諾が必要とされるのです。
間借りも又貸し
一般的に他社の事務所の一部を使用することを間借りといいます。
契約者と第三者で、業務委託という形で契約して、事務所の一部を使用させるケースがあるようですが、この場合も一部を転貸していると考えられます。
具体的には、
- 実際に独立した会社として営業をする。
- 売上にかかわらず、一定の金額を支払っている。
等の業務委託ではない場合は、転貸借（又貸し）とみなされます。
このため、契約書の名前だけを業務委託契約としても、契約違反となってしまいます。
契約書に書いてなくても…
民法や国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」でも無断又貸しが禁止事項として規定されています。
しがって、契約書の禁止事項に書かれていなくても、貸主に無断で又貸しをすると、契約解除の対象になります。
ポイントは無断ということ
又貸し、間借りで契約を解除されてしまうのは、あくまで貸主に無断で行った場合です。
こっそりやっているのがいけないとされていますので、きちんと承諾を得ていればOKです。
間借りの場合は、「同居申請」をして承諾を得れば、案内板に社名も表記することができます。
転貸の場合では、代表的なのが「サブリース契約」です。
不動産会社などが、所有者に対して家賃保証として一定の賃料を支払い、それを転貸する契約をサブリース契約といいます。
貸主にとっては空室があっても家賃収入があるというメリットがありますので、ただの又貸しとは異なります。
その他の又貸し
レンタルオフィスやサービスオフィスも転貸借に近い形式です。
ビルのワンフロアを運営会社が契約をして、細かく部屋を分けて企業に貸します。
レンタルオフィス側からすると、正確には貸すというよりもサービスを買ってもらうということですが、実態は転貸借に近い形でしょう。
この場合は、そういうビジネスをしている会社ということを貸主はあらかじめわかって契約しているので、違反とはならないんですね。
貸主の承諾を得ないで転貸や間貸しをしてしまうと、契約違反となり、退去しなくてはいけません。
賃貸借契約の中に書いてないから知らなかったでは済まないことなので、安易に考えての転貸や間貸しはしないようにしてください。
グループ会社だからいいだろうというのもダメです。
間借りの話があった場合は、注意してください！
以前書いた2つの記事も、併せて読んでみて下さい。
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