以前にも、何度か重要事項説明書の内容について書いたことがありましたが、これまでは、一部の項目を抜粋してご紹介するだけでした。
今回は、その重要事項説明の全体的な内容を改めてご説明したいとおもいます。
重要事項説明とは
そもそも重要事項説明とは何なのか、というところから始めたいと思います。
不動産物件を仲介する不動産会社は、契約を締結する前に、買主や借主に対して重要事項説明を行います。
重要事項説明とは、不動産会社の宅地建物取引主任者が重要事項説明書を交付して契約内容を項目ごとに一つ一つ口頭で説明することを指します。
書式は不動産会社ごとに異なりますが、説明しなくてはいけない事項は、法令で定められていますので、説明する内容は変わりません。
ところで、なぜ重要事項説明は行われるのでしょうか。
契約前に行われる
重要事項説明は、契約書への署名押印より以前に行われます。
契約書を締結する前にもう一度契約内容を確認することでトラブルを事前に防止できるというのが、重要事項説明を行う理由です。
契約の前にもう一度チェックしておけば後でトラブルにならないで済むということです。
なお賃貸借契約書と重要事項説明書は別のものになりますので、間違えのないように注意して下さい。
宅地建物取引主任者しかできない
重要事項説明は、不動産会社の社員が行いますが、その社員は宅地建物取引主任者でなければなりません。
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験に合格し、都道府県知事から「宅地建物取引主任者証」の交付を受けている人のことをいいます。
不動産取引の専門家である宅地建物取引主任者が重要事項説明を行う際には、身分を証明するために、取引主任者証を提示しなければならないことも法律で定められています。
説明される内容
賃貸借契約と売買契約では、異なる事項があります。
ここでは、賃貸借契約の場合の重要事項説明書に記載される事項を見ていきましょう。
- 取引主任者の氏名
説明した者をはっきりさせるために、取引主任者の氏名が説明書に記載され、取引主任者が押印します。 - 物件の表示と交通条件
賃貸事務所物件の所在地や、契約面積、交通条件などを説明します。 - 建物登記簿に記載された内容
登記簿に記載されている所有者の氏名や権利について説明がされます。
この事項に関しては以前の記事で詳しくご紹介してますので、そちらもご覧ください。
「重要事項説明書 所有権にかかわる権利？所有権以外の権利ってなに？」 - 法令制限
賃貸借契約の障害になるような法令による制限があるかどうかを説明します。 - 水道、電気、ガス、排水の整備状況
ほとんどの物件で整備されていますが、念のため重要事項説明書に記載して確認することが必要とされています。
なお、オフィスビルなどは、ガスは整備されていないことが多いです。 - 設備の整備状況
エレベーターや冷暖房などの整備状況です。事務所の場合は特に電話回線の有無や光ファイバーなど通信系の設備に注意して確認してください。 - 完成時の形状と構造
これは、建物が未完成のときに契約を結ぶ場合に非常に大切な項目です。
未完成の物件を借りるときには、聞いていたものと、実際に完成したもので異なるものがあった場合にトラブルとなってしまいます。
こうしたトラブルを避けるために、事前に完成後の状態を十分に理解しておく必要があります。
完成後の状態は文章だけで説明するのが難しいため、不動産会社は図面などを交付する義務があります。
借りる方も図面等を見せてもらえるように要求することができますので、よく分からないときは確認してみましょう。 - 賃料や賃料以外に支払う金銭
トラブルを回避するために、賃料、管理費、敷金、保証金、礼金などの金額を説明されます。
契約を更新するときの更新料なども必要なら、その金額も説明されます。 - 契約の解除方法
家主と入居者双方どちらかの請求によって賃貸借契約を終了させること。
説明書では、どういう時に契約を解除できるかが説明されます。 - 違約金等
借主が室内を無断で改装してしまったというような場合などは、借主に損害を賠償する責任を負います。
この損害賠償の方法の説明です。 - 使用上の禁止事項
賃貸物件には、いろいろな禁止事項がつきものです。
例えば、ペット禁止や転貸の禁止など
これらも重要事項であらかじめ説明を受けます。 - 仲介手数料の金額
賃貸物件を仲介した不動産会社に支払う仲介手数料の金額の説明です。
契約終了まで大切に
重要事項説明書は、契約終了まで大切に保管しましょう。
その理由としては、契約書と重要事項説明書では、記載されているものと無いものがあるからです。
例えば、室内の面積は契約書には記載されていないことがありますが、重要事項説明書には記載されている等。
将来的にトラブルが起きたときに役立つ可能性があるのです。
定期建物賃貸借と普通建物賃貸借
賃貸の契約には期間があり、、期間満了で退去しなければならない定期建物賃貸借（再契約をすることで継続できる物件もあります）と更新することで期間満了以降も継続して使用できる普通建物賃貸借の2種類があります。
定期借家契約についてはこちらをどうぞ
「定期借家契約のメリット・デメリット」
定期建物賃貸借の場合、重要事項説明書には、契約期間に定めがあり更新のない契約である旨と、契約期間が記載されています。
このように、重要事項説明で説明される項目は多くあります。
説明を受ける前に、あらかじめこれらの項目を把握しておけば、実際に説明を受ける際に理解しやすいですし、より良い契約が結べると思います。
契約の前に、この記事がお役に立てれば幸いです。
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