禁止事項
「本契約に基づく賃借権を第三者に譲渡し、または転貸すること。」
これは、ある賃貸事務所の契約書の一文です。
このように、ほとんどの賃貸借契約では、転貸、つまり又貸しが禁止されています。
当然のことのようにご存知の方もいらっしゃると思いますが、意外と知らない方が
多いのも事実です。
例えば、賃貸事務所ではなく、賃貸の住居を借りて住んでいる方が、転勤などにより
そこに住むことができなくなってしまった場合。
その物件がとても気に入っているのでまた住みたいと考えた時に、
転勤している間だけ知人に貸すことにします。
賃料は自分がそのまま貸主に継続して支払い、知人から同額の家賃を自分に支払ってもらいます。
自分が戻って来た時に改めて家を探す手間が無くなり、知人は敷金や礼金を支払うことなく住めます。
一見すると、とても良い案のように見えますが、これはいわゆる「又貸し」で、
賃貸借契約では、禁止されています。
契約書に記載がなくてもNG
この又貸しの禁止は、契約書に記載されていないこともあります。
しかし、だからと言って良いという訳ではありません。
民法では「賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することはできない。」
とされていますし、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」でも
無断転貸が禁止事項として規定されています。
したがって、賃貸借契約書の禁止事項に記載がなくても、大家さんに無断で又貸しを
すると、契約解除の対象になってしまいます。
信頼関係の喪失
自分がお金を払っているのだから、どう使おうと自由ではないのか。
という考えをお持ちの方もいると思います。
ではなぜ、転貸することが禁止されているのでしょうか。
それは、まず大前提として賃貸借契約は当事者間の信頼関係が基本になるということがあります。
売買契約のように1回限りの契約とは異なり、賃貸借契約は継続的な契約となります。
このような継続的な契約の場合、借りる方がどんな人でもいいという訳にはいきません。
大家さんからすると、この人（企業）なら貸しても安心と思い物件を貸すのです。
ところが、いつの間にか知らない人（企業）が住んでいる、または使用しているとしたらどうでしょう。
その時点で、賃貸借契約の基本である信頼関係は無くなってしまいます。
どのように使用するかもわからない第三者が入居していると貸主としては深刻な問題です。
そこで、賃貸借の譲渡や転貸は賃貸人の承諾が必要とされる訳です。
賃貸事務所でありがちな又貸し
先ほどは、居住用マンションを例にして又貸しをしてしまうありがちな事を書きましたが、
賃貸の事務所、つまり企業でも転貸借とみなされる例を挙げてみたいと思います。
- 子会社が使用し、社名を表示する
グループ会社である子会社がメインで使用することになったので、
契約は親会社のままで社名の表記を変えた。
これも転貸借となります。
代表者が同じである場合がほとんどなので、大丈夫であろうと考えがちですが、
子会社であっても別の法人、つまり第三者です。
貸主の承諾がないと契約違反となり、解除の対象となります。 - 一部だけ貸す（間借り）
契約している事務所内に知人の会社を同居させる場合なども一部を又貸ししている
ということになってしまいます。
いわゆる「間借り」ということになりますが、この場合は、又貸しの承諾を得るというよりも
同居する為の申請をして、それに対する許可が必要になります。
同居申請については、以前書いたこちらの記事もどうぞご覧下さい。
「賃貸事務所の同居申請・承諾書とは」
このように企業が借りている事務所ビルでも、安易に転貸してしまうことがありますので、注意する必要があります。
所有者と貸主が違うのは又貸し？（サブリース契約）
重要事項説明の説明事項の一つに物件の所有者と貸主の説明があります。
一般的には、所有者と貸主は同一ですが、物件によってそうではない場合があります。
所有者が、賃貸人にオフィスビルを貸して、賃貸人が賃借人にオフィスを貸すという、
いわゆる又貸しですが、これは所有者に無断で行っているのではなく、
Ａ（所有者）とＢ（賃貸人）の間で、転貸借の契約を締結しているので違法な又貸しではありません。
重要事項説明では、所有者と賃貸人の間でサブリース契約（マスターリース）を締結している為、
所有者と賃貸人が違いますという内容でご説明いたします。
サブリース契約とは
不動産会社などが所有者に対して家賃保証として一定の賃料を払い、借り上げて転貸する契約です。
大家さんにとっては空室でも家賃収入が見込めますので、単なる又貸しとは違います。
又貸しは無断ですると、契約解除になってしまう恐れがあります。
承諾があれば何ら問題はありませんが、この承諾を得るのは簡単ではありません。
上記のようなサブリース契約をするなら別ですが、現実的に承諾を得るのは難しい事が多いです。
もし、第三者に貸すことを検討しているならば、ぜひ今回の記事を参考にしていただき充分に注意して下さい。
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